Jos van der Woude  1er décembre à 9:32 -  Sujet: Réponse aux Questions   

1. Quel statut juridique (et donc fiscal) avez-vous choisi pour abriter votre structure? Votre structure paiera t elle la taxe professionnelle? L’impôt de sociétés? 

Nous avons fondé une Société Civile Construction Vente, qui aura son siège au Bounet à Castelnau d’Auzan.
Cette société est entièrement soumise à la fiscalité française.

2. Avez-vous l’intention de publier le budget total détaillé / la prévision de trésorerie / le planning du projet réactualisés?

Bien sûr que non.
Peut-être que vous traitez votre budget familial de cette façon. 
Les sociétés commerciales sont généralement plus discrètes.
Il y bien quelque chose que je peut vous dire. 
Si vous êtes curieux notre liste de prix est publique. 
Vous pouvez constater que nous projetons pour la phase I & II un chiffre d’affaire important.
Les phases III & IV sont encore à budgétiser.
La TVA de 19,6% est à ajouter à ce montant.
L’état français touchera donc rien qu’en TVA € 33.000.000,-.
Une partie de ce montant aboutira sans nul doute au Gers.

3. Quelle part financée par Procapital, quelle part financée par la commune?

La commune n’intervient d’aucune façon en nos dépenses.
Tous les travaux d’infrastructure communale, concernant le projet, sont à notre charge.
Nous intervenons même pour un forage et une ligne de moyen tension.
La Municipalité, aidée des collectivités territoriales, s’assure par l’intermédiaire de PAE que les coûts du projet ne soient pas imputables à la commune. 

4. Quel est le budget des travaux?

Nous vous laissons deviner. Partez du montant de la TVA,- déjà mentionné et faites votre estimation 

5. Comment allez vous organiser les appels d'offres par lots?

Comme tout projet de ce type. 
Un ou des Maîtres d’ouvrages seront choisis en fonction de leurs références. Ceux-ci auront pour mission d’établir les cahiers des charges et pièces écrites pour lancer les consultations d’entreprises.
La tendance sera de consulter en entreprise générale pour l’ensemble ou pour des parties de l’ensemble.
Il y aura tout de même deux entités distinctes : les travaux de Voirie et infrastructure et la partie construction

6. Nous avons compris que vous arriviez avec vos architectes. Arriverez vous également avec tous les autres artisans?

Les architectes qui vont visiter la Chapelle Saint Jean-Baptiste de Béziey sont nos architectes employés par Procapital.
Ils jugent sur place des situations.
En font rapport et donnent des conseils à la direction.
Pour le reste tous nos projets sont exécutés par des architectes locaux.
Aussi en France.
Monsieur Francis Gaussail, architecte à Condom traite pour nous les dossiers et plans du Castèl pour le permis de construire 
Nous ne viendrons pas avec des autres ‘’artisans’’.
La législation française est bien trop compliquée et puis il y a la barrière de la langue.
Aux Pays-Bas il n’y pas des artisans causant français.

7. Si oui, et même si nous en comprenons les enjeux financiers, n'est ce pas une erreur stratégique en termes d'acceptation de ce projet par la population locale?

Donc, non. 
Ce n’est pas notre genre d’exclure la population locale.
Nous insisterons lourdement auprès les constructeurs retenus pour inclure la population locale. 
Ils tiendront sans doute compte de nos préférences.
On fera donc appel à la population locale pour de la main d’œuvre.
Mais c’est aux Auzanais d’être à la hauteur et de saisir leurs chances

8. Publierez vous l’étude de viabilisation des terrains mentionnant le coût des travaux nécessaires pour les besoins en eau / sanitaire?

Ces travaux sont réglementés par le code de l’urbanisme et donc soumis aux administrations.
Nous ne pouvons faire que ce qui est exigé.
Les plans font l’objet de pré consultations auprès des autorités et seront examinés de nouveau lors de l’instruction du permis de construire. 
Pour des travaux obligatoires, tous les genres mélangés, nous verserons lors des diverses ouvertures des chantiers des sommes, fixées et contrôlées par la DDE (Direction Départementale d’ Équipement) à Auch, à une caisse de dépôts, gérée par l’état.
Cette somme est du domaine public.
Notre participation s’élève a presque 7.000.000 €
En plus nous finançons la ligne moyenne tension a 100% pour € 1.200.000,-.

9. Combien de postes de salariés seront ouverts dès que l'exploitation aura commencée?

Nous avons vu une publication de la commune de Castelnau d’Auzan qui représente fort bien la situation.
Tout les Auzanais l’ont reçue chez eux, si vous ne l’avez plus vous pouvez demander une copie à la maison communale.
J’estime que la commune a été prudente. 
Il y aura plus. Par exemple : 
Beaucoup plus d’aide ménagères.
Les notaires des environs vont passer les actes d’achats, les testaments et autres affaires familiaux des nouveaux arrivants.
Les experts-comptables et les fiscalistes vont faire les déclarations fiscales des habitants.
Les avocats locaux vont donner des conseils.
Il y aura des sociétés immobilières à fonder.
Les professeurs de langues vont donner des cours de français.
Les magasins et artisans locaux vont embaucher.
Beaucoup de petits restaurants et traiteurs vont voir la lumière et auront besoin de personnel.

10. Comment allez vous organiser le recrutement? Quel type de contrats proposerez vous?

Le promoteur se limitera à l’embauche qui lui est nécessaire dans le cadre de sa fonction de promoteur, donc de constructeur.
Nous resterons impliqué au maximum 8 à 9 années.
En revanche, les sociétés gestionnaires, celle qui gérera les aspects médicaux et celle qui gérera les affaires non médicales, resteront.
Ils proposeront sans doutes des contrats fermes et de longues durées.
Il faut bien entendu être de la profession pour travailler chez eux.
Une infirmière est une infirmière.
Un physiothérapeute doit être diplômé.
Un maître nageur également, comme le prof de tennis doit connaître son métier.

11. Pourquoi avoir choisi de doubler les structures? (Piscine, service médical, épicerie) Plutôt que de participer à la modernisation de celles du village qui ont l'avantage d'exister déjà et qui permettraient de favoriser les rencontres entre anciens et nouveaux Auzanais plutôt que de créer une sorte de base-vie?

Les gens qui s’installeront au Castèl auront déjà un certain âge.
Ils aiment le confort.
Ils ont aussi un certain niveau de vie.
Ils sont en droit d’exiger un certain luxe.
Toutefois, il n’est pas prévu de doubler les structures existantes qui répondront aux besoins de la totalité de la population Auzanaise.
Les piscines sont ouvertes à tout les Auzanais, pas aux touristes de passage n’ayant pas pris résidence au Castèl.
Les services médicaux sont ouverts à tout les Auzanais, bien sur ils ne sont pas gratuits. 
Il y aura des services remboursés par les assurances - maladies et il y aura des services non remboursées (Fitness, centre de soins,…….)
Mais les Auzanais sont les bienvenus.
Les commerces dépendent de l’initiative privée d’un ou des Auzanais.
Ce sont des entrepreneurs libres, nous favoriserons leurs entreprises.
Les rencontres entre anciens et nouveaux Auzanais se feront se feront comme partout ailleurs, le tennis, le cercle littéraire, à l’église, au bar, au cours de comment faire des joli bouquets de fleurs, de la poterie, de la peinture, des sculptures, de la musique, aux potagers, aux matches de rugby, aux magasins etc. etc.

12. A-t-on consulté les commerçants du village via une enquête écrite?

Nous avons offert de conclure un convenant avec l’association des indépendants de Castelnau d’Auzan. 
Nous sommes prêt à les rencontrer et de voir ce qu’on pourra coucher sur papier 

13. Comment garantissez vous que les approvisionnements profiteront aux commerces / services locaux?

Quel est le périmètre d’un commerce local ?
Nous pensons que les produits locaux n’ont rien a envier a ceux des pays de l’Europe du Nord, que les entreprises et artisans savent aussi bien travailler ici qu’ailleurs. A vous de le démontrer.
Ne vous demandez pas uniquement ce que Le Castèl fera pour vous, mais demandez vous ce que vous pourrez faire avec Le Castèl

14. La mairie vous a-t-elle imposé des quotas?

Non.
La France est un pays démocratique ou un entrepreneur est libre d’entreprendre en respectant les règles en vigueur.
Les Auzanais sont aussi libre de prendre des initiatives.
Ils auront l’occasion

15. Combien de médecins / infirmières / spécialistes sur place? Soigneront ils indifféremment tous les Auzanais ?

La DDASS, (Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales) organisme de l’état, nous imposera sa volonté.
La médecine est une profession libérale règlementée.
Nous respecterons les règles.
Il y aura suffisamment d’infirmières pour assurer 24 heures sur 24 une double présence et ce 7 jours sur 7.
Elles habiteront sur place.
Elles sont disponibles pour tout le monde.
Pour les spécialistes médicales il faudra prendre rendez-vous.
Dès qu’un spécialiste a remplis son agenda (suivant un schéma prédéterminé) il se déplacera et viendra à Castelnau ou un cabinet médical sera mis a sa disposition (Ophtalmo, Gyneco, Cardio, Dermato,…. ) avec bien entendu l’assentiment de la DDASS.
Ils sont disponibles pour tout le monde.
associé.

16. Auquel cas, quel partenariat avec le service médical existant?

Tout ceci se fera en collaboration avec le médecin généraliste de Castelnau d’Auzan et les services concernés.
Les nouveaux Auzanais vont à son cabinet ou prennent rendez-vous à la dépendance qui sera à la disposition du médecin généraliste ou de son nouvel 

17. Y a t il eu une étude démographique / sociologique quant aux conséquences de l'arrivée soudaine d'un aussi grand nombre de personnes dans un village qui certes à une tradition d'accueil mais tout de même?

Non.
Nous ne voyons pas ce qu’une étude aurait changé.
C’est un problème pratique.
Des deux côtés Il faut être souple et de bonne volonté.
Les nouveaux sont des francophiles, qui ont volontairement choisi Le Castèl, parce qu’il aiment la Gascogne, donc il me semble qu’ils feront l’effort nécessaire

18. Qu'est il prévu dans le programme lorsque ces retraités valides deviendront invalides ou auront besoin d'assistance permanente?

Avez vous négocié des passerelles avec des maisons de retraites médicalisées de la région?

Comment font les ‘’Français’’ ?
Les gens qui arrivent ont des assurances dans leurs pays d’origines ou en France.
Puis ils sont solvables.
Ils sont relativement jeunes et en bonne santé.
Les soins intensifs sont pour plus tard, pour d’ici dix à vingt ans.
Votre santé comment sera telle d’ici vingt ans? Le savez-vous?
Les gens du Castèl vont tout simplement se faire soigner chez eux.
Et vous serez content qu’il y tellement de soignants avec une bonne expérience dans les environs parce que vous pouvez aussi en profiter.
Soit en travaillant comme soignant soit comme patient.
L’assurance maladie est pour tout le monde.
Ce qui n’est pas prescrit par le médecin sera payé par des assurances spéciales ou par les gens même.
Pour les cas graves nous prévoyons dans la phase III & IV des villas adaptés pour les soins plus intensifs.
Nous n’avons donc pas besoin de conclure des passerelles avec des maisons de retraites médicalisées.

19. Quelles sont les activités "vendues" à ces retraités valides (à part quelques concerts/expos en l'église de Béziey?). La pêche? Du vélo? De la chasse? Les fêtes et festivals durant l'été? Les marchés? Le golf?

Nous ne vendons pas des activités. 
Les habitants du Castèl sont majeurs et vaccinés.
Ils ont une vie intellectuelle et culturelle bien remplie.
Ils s’occupent de leurs passe-temps favoris, comme tout les retraités.
Sans doute que Castelnau va voir plus d’activités culturelles : 
En amateurs: Théâtre, peintres, sculpteurs, musique.
Il y aura des cercles de bridge, de littérature, de lecture, d’histoire.
Des cercles de rencontre, telle que Lions & Rotary.
Des participations aux associations et activités existantes
Il y aura des protestants avec des besoins religieux
Les cercles de rencontre auront besoins de petits restaurants pour leurs rendez-vous lors de leurs repas mensuels

20. Quel est le profil type visé de ce nouvel Auzanais ? (Dans un projet, on vise toujours une cible) (Outre la nationalité qui n'est pas ma question); autrement dit, que s'attendent-ils à trouver à Castelnau ces nouveaux arrivants?

Des gens cultivés et bien nantis, francophiles et cosmopolites de 55 ans et plus.
Ils auront assez de moyens pour acheter une habitation et payer les services y attachés.
Par ménage ils dépenseront en moyenne plus € 50.000,- par année.
Leurs fortunes personnelles dépassent vraisemblablement les € 500.000,-.
Ces gens prennent tout simplement leur retraite à Castelnau.
Nous pouvons voir le même phénomène en Espagne, au Portugal, à la cote d’Azur et ailleurs.
Ce qu’ils attendent trouver c’est la paix, le calme, la nature, la vie simple, la couleur locale, la Gascogne.
Ils veulent être loin de Londres, d’Amsterdam ils aiment la France profonde.
Mais ils désirent avoir le confort, le luxe et la qualité de vie dont ils ont l’habitude.
Vous aimez toujours parlez de 600 maisons, cela fait donc un pouvoir d’achat de € 30.000.000,- par année.
La Recette de la TVA ne s’en plaindra pas.
Un cercle de 30 km autour de Castelnau sera leur habitat.
Malgré toutes les apparences, ce changement ne sera pas soudain.
La construction prendra son temps.
Les gens s’installeront petit à petit et leurs habitudes seront seulement visible après un certains temps.
Leurs présence, certes changera Castelnau, mais en bien

21. Quand on y travaille, on s’occupe bien, c'est certain,... quand on y est retraité, qu'on est valide et qu'on a certainement la chance d'avoir un bon pouvoir d'achat, on s'attend certainement aussi à trouver des activités autre que les ballades en nature, (qui certes sont vivifiantes, mais à de là en faire le quasi seul argument commercial).

Les habitants du Castèl vont s’organiser pour s’occuper.
Toute leur vie ils se sont occupés de leurs affaires. 
Ce sont des débrouillards.
Que vont t-ils faire en tant que retraités?
On ne peut pas échapper à soi-même, on est toujours seul avec soi-même, à Castelnau ou ailleurs.
Donc ils vont faire ce qu’ils peuvent pour être heureux.
Ce sont des gens cultivés et entreprenants.
Ils chercheront des activités et ils en trouveront 
Jouer aux échecs, avoir un potager, faire du tennis, jouer au bridge.
Ils feront ce qu’ils auront envie de faire.
Ils sont libres.
Ce qu’ils feront, ils peuvent le faire partout au monde.
Ces gens n’ont pas besoin d’arguments commerciaux pour vivre la vie qu’ils aiment à vivre.
S’ils choisissent Le Castèl c’est pour la Gascogne.
Des soins et du luxe, ils peuvent se le permettre partout au monde.

22. Enfin, les journées portes ouvertes terminées, quel sera votre plan de communication afin d'assainir les esprits?

Nous sommes prêt à avoir des rencontres périodiques avec des groupements d’intéressés pour discuter et orienter le projet la où possible.
Nous avons des obligations vis-à-vis de nos clients nous les tiendrons.
Nous avons des obligations vis-à-vis des Auzanais, nous les tiendrons également.
Que les groupements intéressés se manifestent.
Nous donnerons à nos rencontres une forme efficace

23. Vous ne me ferez pas croire que l'intégration de tant de personnes (quelle qu'en soit la nationalité ou la CSP) d'un coup dans un petit village peut se faire sans communiquer régulièrement avec sa population, en la rassurant, en lui exposant les enjeux, en l'intégrant dans les décisions, en la faisant participer, maintenant et durant toute la durée du projet (s’il se fait) que l'insertion de ces nouveaux Auzanais se prépare. Castelnau est un petit village pas une grosse ville.

Castelnau est un petit village c’est vrai, donc nous pouvons, comme déjà dis, très bien faire un réunion de consultation périodique.
Nous y discuterons l’intégration et d’autres aspects d’importance mutuelle

24. Merci pour eux de travailler à un projet gagnant gagnant

Nous sommes prêt, manifestez-vous, de façon positive et constructive et nous nous entendrons bien sur tous les sujets où il est raisonnable de s’entendre.